20210603_옥탑의 층수 산입 여부_조심2021서0830

[문서번호] 조심-2021-서-0830(2021.03.29)

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[제 목]

쟁점부동산의 옥상부분(옥탑)을 주택으로 쓰는 층수에서 제외하여 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 볼 수 있는지 여부

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[요 지]

옥탑면적이 쟁점부동산 건축면적의 8분의 1을 초과하는 점, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현장확인 결과 5층 옥탑은 방 1개와 화장실이 설치되어 있고 세무조사 당시 청구인은 청구인의 자녀가 5층을 방으로 사용하였다고 진술하여 쟁점부동산의 옥탑은 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

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【평 설】

세법에서 건축물의 종류를 구분하는 기준은 건축법을 준용하고 있는데, 대부분이 구분을 어렵게 여기는 것이 바로 다가구주택과 다세대주택이다. 가장 큰 차이로는 구분등기의 유무에 따라 산정되는 주택 수가 다르다는 것인데, 사례는 청구인이 양도한 주택을 어떤 종류로 보느냐에 따라 양도소득세가 크게 달라져서 분쟁이 생겼다.

건축법 시행령에 따르면 다가구주택과 다세대주택의 면적요건은 동일하나 층수 요건이 상이한데, 심판원은 옥탑을 층수에 산입해서 다세대로 보아야 한다는 과세관청의 손을 들어주었다.

최근에는 1층을 필로티구조로 하여 층수에서 제외한 4층 다가구건물 유형이 많이 지어지는데, 약간의 임대수익을 추가하고자 옥탑을 개조 또는 증축하여 임대하는 경우가 더러 있다. 애초 옥탑옥의 목적은 물탱크(저수조)의 설치를 위한 것이었으나 주거비용 상승으로 인해 어쩔 수 없이 떠밀려간 사람들이 반지하와 옥탑방에서 거주하기 시작하면서 자연스레 주거공간으로 여겨지게 되면서 발생한 문제다.

이러한 편법을 방지하고자 옥탑면적이 건축면적의 8분의 1 이상이면 층수에 포함하도록 규정하고 있고, 내부 복층구조 형식이 아니라면 별도의 구분된 층으로 보는 것이 합리적일 것이다. 쟁점 사례는 한 세대가 옥탑을 포함한 두 개의 층을 터놓고 사용한다고 해서 이를 1개 층으로 볼 수 없다는, 옥탑방의 편법 활용을 인정하지 않은 당연한 결정이라고 본다.

또한 청구인의 진술에 따르면 옥탑에 생활이 가능한 시설을 갖추고 주거용으로 사용해왔기 때문에 총 층수는 4층이 되어 다세대주택으로 보고 과세해야 한다는 주장은 타당하며, 대법원 판례에 따르면 다가구주택의 경우 독립세대의 요건을 갖출 필요까지는 없다고 해석하고 있으므로 청구인의 주장은 이유 없다.