• 서울 집값 23~24년까지 오르는 근거
1. 서울 경기에서 11년차 부부(매매 실수요층-구매력이 있고 수요가 풍부함)가 증가 추세를 보이기 때문에 이로 인한 수요로 집값이 올라갈 가능성이 높음. 다만 14년부터 결혼하는 부부가 감소하기 때문에 24년부터 11년차 부부 감소로 인한 주택가격 하락 가능성이 있다.
+ 주택 공급량이 20년 5만호, 21년 2.7만호, 22년 1.7만호. 수요는 느는데 공급이 줄어드는 재화는 가격 상승..
2. 유동성이 풍부. M1(협의의 통화)은 바로 현금화할 수 있는 돈. M2(광의의 통화)는 2년 미만 단기 만기에 묶인 예적금 등 현금성 상품. M1을 M2로 나눈 수치가 높을수록 바로 사용 가능한 돈이 시중에 많이 풀려 있다는 뜻. 즉, 유동성이 풍부한 것인데 현재 36%정도로 86년 이후로 최대치임. 또한, 3기신도시 토지보상이 올해부터 본격화되어 유동성이 늘어날 것으로 예상. (22년까지) 이후 23년 기점으로 하락 전환, 26년 하락폭이 커질 것으로 예상.
3. 2023년 이후 재건축 입주물량 증가. 2017년 재건축 초과이익 환수제 회피를 위해 관리처분인가를 서두른 7만 5천호가 공급되는 시기가 23~24년. 주로 동남권. 그러나 전세가가 탄탄히 받치고 있어 하락폭은 미미할 것으로 보임.
26년 이후 3기 신도시 입주. 지구 지정 후 7~8년 후에 입주 시작했던 과거(판교 등)를 보면 26~27년 예상. 이때부터 본격 하락장.
4. 서울 아파트 전세가는 수도권 아파트 입주 물량과 상관관계가 있다. (수도권 아파트 입주 물량 & 1년 후 서울 아파트 전세가 상승폭)
16년 4분기 동탄->17년 1분기 수원->17년 2~3분기 용인, 성남->2018년 서울 순서로 전세가 하락 전환됨. 3기 신도시 입주 시 서울 전세가 영향 미칠 것은 자명함.
* 2.4대책과 오세훈 당선 효과는 미미함.
* 현재 전세가율 56% 수준. 향후 입주물량이 적어 전세가율이 낮아질 가능성은 적다.
* 주택구입부담지수가 전고점 뚫음.(168.4) 소득의 42%가 원리금 상환에 쓰인다는 이야기. 역대 최고점이기 때문에 미래수요가 줄 수 있다.
* 최장기간 부동산 시장 상승은 저금리 + 정책 부작용에서 기인. 정책이 원상복구되거나 시효가 만료되면 버블이 꺼질 수밖에 없다. 취득 진입장벽이 높아져서 차익실현 후 재진입이 쉽지 않음.
* 지방 광역시는 착공 물량, 인허가 물량을 주시해야함. 매매가와 전세가가 같이 움직이는 경향을 보임.
- 착공 물량 : 2~3년 후 입주물량
- 인허가 물량 : 4~5년 후 입주물량
* 28년 전후를 중장기 저점으로 보고 있음. -> 27년 대선. 하락장은 5년을 넘긴 적이 없음.
재건축연한 단지 비중이 25년에는 33%, 30년에는 과반수 넘김. 계속 억제할 수가 없는 구조. 재건축 풀어줘야 함. 다만 한번에 다 풀면 동시다발 진행되서 멸실이 많아져 시장 불안정 초래.
1기 신도시 재건축으로 인한 대규모 멸실. 올해부터 정비사업 시작하는 단지들은 28년부터 멸실 시작 예정.
* 장기간 하락하다 1년 이상 반등하면 상승세가 4~5년은 지속됨.
* 핵심지 내집 마련은 선택이 아닌 생존의 문제 핵심지 제외하면 주요 인프라가 사라질 우려가 있음.
* 하락장에서는 상급지가 하락폭이 더 크다. 무리한 영끌로 갈아타기는 위험.
https://www.youtube.com/watch?v=BBWfJmgho48
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