가족 간 부동산 거래, 쉽게 생각했다간 세금 폭탄..!

 

안녕하세요

김대영 세무사입니다.

 

절세 성공 후기 첫 번째 포스팅으로

어머니 소유 아파트를 부담부증여가 아닌

양도의 거래형태로 소유권을 이전하면서

세 부담도 줄이게 된 사례를 소개하고자 합니다.

 

 

제가 프롭테크 회사에서 근무하던 시절

부동산 상담을 해 드리면서 알게 된 고객님이신데,

한 채 있는 배우자 명의의 주택을

아들에게 이전해주고 싶다는 내용이었습니다.

 

용산에 소재한 아파트라 가액이 비싼데다

전세금도 시세 대비 높이 맞추다 보니

부담부증여를 하면서 가까스로 세금을 납부하더라도

향후 전세가가 떨어질 때 반환금을 마련해야 한다는

걱정도 하고 계셨습니다.

저는 상담을 통해 부담부증여가 아닌

저가양수도 거래로 진행하는 것이

세 부담이 월등히 감소할 것이라 판단하여

매매유형에 따른 예상세액을 짚어드렸고,

세무리스크를 고려하여 저가매매 방법으로

최종 진행하였습니다.

 

질의내용

특수관계인 간 부동산 이전 시 거래형태에 따른 세 부담 비교 및 법적 리스크 검토

 

사실관계

1. 쟁점 부동산

- 1세대 1주택 비과세 요건 충족

- 공시가격 10억 초과

- 2022년 1월 신규 전세계약 완료(최고가)

- 조정대상지역 소재

 

2. 직계비속(아들)

- 무주택/별도세대 구성 (30대)

- 보유자금 약 1.5억 원

- 연봉 : 세전 1억원 + @

 

 

주요 검토사항

1. 감정평가 실행에 따른 실익 검토

2. 직계존비속 간 금전소비대차(차용증) 거래 시 유의점

3. 적정 매매가액 산정

4. 기타 세무리스크

 

 

검토내용

1. 시가 산정

어떠한 거래에 있어 시가 산정은 가장 중요한 문제입니다. 특히나 특수관계인 간 거래에서는 거래가액이 시가와 5% 이상 차이가 날 경우 '부당행위계산부인'규정이 적용되어 시가로 재계산하여 과세하고 있습니다.

 

따라서 적정시가를 산정하여야 향후 부당행위계산 부인등의 문제가 발생하지 않게 됩니다.

 

양도소득세 시가 적용은 다음의 순서로 합니다.

① 양도일(취득일) 전후 3개월 이내의 매매·감정·수용·경매·공매 등의 가액 ② 평가기준일 전 6개월~신고일 사이의 유사매매사례가액 ③ 기준시가

 

해당 물건의 경우 최근 가파른 가격 상승으로 인해 유사매매사례가액 활용 시 불리하다고 판단하여 감정평가를 진행하기로 결정했습니다.

 

<유사매매사례가액 적용 요건>

① 동일한 단지 내 ② 전용면적의 차이가 5% 이내 ③ 공동주택가격(공시가격)의 차이가 5% 이내

기준시가가 10억을 넘기 때문에 2곳의 파트너 감정평가법인에 업무를 의뢰하였고, 이를 토대로 시뮬레이션을 진행하였습니다.

 

 

2. 직계존비속 간 차용증

자금출처조사 시 재산 취득자금으로 인정받을 수 있는 경우에서 ‘배우자 및 직계존비속 간의 소비대차’는 제외하고 있습니다. 즉, 가족 간 금전의 이동은 기본적으로 증여로 보겠다는 의미입니다.

 

다만 차입 후 변제사실, 이자지급 내역, 담보제공 사실 등 여러 제반사정을 고려하였을 때 증여가 아님이 명백하다면 금전소비대차를 인정해주는 예규도 존재하므로 향후 과세관청의 소명 요청시 대응이 가능한 수준으로 플랜을 설계해야 합니다.

 

본 건의 경우 양수자인 자녀의 향후 경제력으로 차용사실을 충분히 입증 가능하다고 판단, 매매대금의 일부를 차용하되 원리금을 상환하는 방식으로 설계를 하였습니다.

 

 

3. 적정 매매가액 산정

본 건의 경우 부담부증여보다는 저가양수도 거래를 하는 것이 세 부담이 적을 것으로 예상되었기에 매수대금 입증이 가능한 수준으로 매매가액을 설정하는 것이 필요했습니다.

 

또한, 취득가액이 낮을 경우 향후 처분 시의 양도소득세가 커지는 문제가 발생하므로 단순하게 한 건의 컨설팅이 아닌 향후 예측되는 부수효과까지 고려해서 의사결정을 도와야 합니다.

 

가족 간 저가양수도의 경우 고려해야할 세무문제가 크게 두 가지가 발생합니다.

 

(1) 저가양수로 인한 이익의 증여

시가와 저가양수금액의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 증여세를 과세하게 됩니다.

 

이 경우 증여세 문제로 인해 범위 내에서 매매가액을 산정하는 것이 일반적인데, 증여세를 부담하더라도 매매가액을 더 낮추는 것이 유리할 수 있기 때문에 범위를 초과하였을 경우의 세 부담과 리스크도 함께 검토를 해서 진행가능여부를 판단하는 작업이 필요합니다.

 

(2) 양도소득세 부당행위계산 부인

매도자의 입장에서는 시가의 5%를 벗어나는 거래이므로 부당행위계산 부인규정을 적용받아 시가로 양도소득세를 재계산하게 됩니다.

 

해당 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있으나 고가주택이므로 일부 양도소득세가 발생하였습니다.

 

 

4. 기타 세무리스크

(1) 실거래가 신고, 자금조달계획서 및 사후관리

부동산 매매거래의 경우 실거래가 신고가 의무화되었는데, 가족 간 저가매매는 매매가액이 타 실거래가에 비해 낮아 이상거래로 여길 가능성이 높고, 국세청에서도 신고내역을 유의깊게 검토하게 됩니다.

 

따라서 매매거래에 대한 내용과 가액 산정 근거, 차용내역에 대한 원리금 상환자료를 준비하여 향후 있을 소명에 대비해야 합니다.

 

(2) 고가주택 양도소득세 계산

부당행위계산 부인규정에 따라 시가인 감정평가금액을 활용하여 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.

 

본 건은 1세대 1주택 비과세 요건과 장기보유특별공제율 검토를 마쳐 안전하게 신고를 마무리하였습니다.

 

실행결과

 

 

 

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